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楼市价格“拐点论”已经确认 但不等于崩盘

2019-09-06 09:35:15

市场的真正拐点已经到了。

从温州到杭州,从杭州到北京,房地产市场方向转变的步伐似乎正经历着从定量向质变的最终飞跃。虽然这场明显的风暴还没有到来,但从近两个月以来,国内房地产市场出现了各种各样的降价、粉碎、关闭、转移等消息,让敏感的人们已经能够感受到风雨飘摇的风吹雨打。判断风向的方法很简单。如果没有新的政策来抑制价格,那就是真正的降价。

五年后,中国房地产市场又回到了一个历史窗口,要求政府从2009年的4万亿投资刺激开始,“拯救”房地产市场。

上一次的过度调整还记忆犹新,以至于学术界对房地产市场的命运产生了前所未有的争议,争论的焦点不再是房地产黄金时代能持续多久,而是房地产市场是否会崩溃。随着一轮论调的展开,市场似乎达成了共识-在中国城市化进程尚未完成之际,几乎不可能出现崩盘,但房地产市场正处于中年。“房屋只是起起落落的日子已经一去不返了。”

  野村证券是外资投行看空中国房地产市场的代表,其在研报中表示,中国住房市场的供给过剩和房地产开发商融资困难,一起导致了楼市的冷却,房地产市场的调整已经不再是是与否的问题,而是有多严重的问题。中国农业银行首席经济学家向松祚也认为,中国房地产泡沫非常严重,楼市拐点已经来到。

  国际资本的逆流,是造成这次资产价格变动的外部显性条件。向松祚认为,按照目前美联储退出QE的节奏,最迟会在今年10月份完全退出购债,明年一季度,美联储可能会开始缓慢加息。

除了外部压力外,中国经济内部的结构调整也是房地产市场转变的最根本原因。金融房地产是不分离的,金融的核心是利率,利率水平是衡量所有资产价格的尺度。目前,对房地产市场的最大打击是利率的变化。如今,数千亿储蓄资本已通过金融创新市场化,规模仍在不断扩大。随着时间的推移,整个社会的融资成本将大大增加,房地产将受到严重打击。

北京师范大学金融研究中心主任钟伟说,在利率市场化之前,房地产是一种载体,给了中国高收入家庭一种保护财富的方式。利率市场化后,白领阶层可以购买和管理资金,高收入阶层可以通过信任获得更高的回报。人们会理性地考虑是否还需要买一套房子并进行投资。

转折点不等于崩溃。

毫无疑问,房地产市场已经迎来了拐点,但外资银行危言耸听的“崩溃理论”却没有得到国内主流学术界的认可。独立金融评论员马光远表示,官方统计数据和一些开发商打破了资本链的消息都证实,中国房地产市场确实迎来了2013年房价飙升后历史上最艰难的转折点。

但转折点并不等同于崩盘。马光远认为,中国城市化仍是推动房地产市场发展的强大动力。从世界房地产业的发展历史来看,房地产业的崩溃是城市化进程完成后的产物,如果真正要崩溃的话,也是中国城市化进程结束之后。在他看来,至少在2017年之后才会谈到崩盘。

也有许多人赞同马光远的观点。他们认为,过去十年中国房地产市场的“黄金”时代已经结束,房地产市场正开始进入“中年”。“我们必须承认,目前中国商品房供求的不平衡不是区域性的、结构性的,而是整体性的,除非被检查的地区很小。”北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为,结合预期的变化、利率市场化和供求失衡,中国房地产市场将不会因为政府的政策而发生显着变化,因为中国房地产市场已经经历了青年阶段,进入了中年成熟期。

除了拐点理论、中期理论外,还有秋季理论。清华大学中国与世界经济研究中心(Center For China And World Economic Research)主任李稻葵认为,虽然中国房地产业已经大幅下滑,但房价在2007年和2008年的下跌幅度将不及美国,主要是因为已经拥有房地产的中国家庭不会像美国金融危机期间那样被迫出售房产,因此整个房地产业将进入“秋季”。不是冬天。

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