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恒大8000亿债务迷局何解

2019-08-28 10:23:56

10月24日,嘉开市宣布,恒大集团将其9.52亿股(仅2股未认捐)股份捐给中融信托融资,根据嘉开市24日收盘价,该股市值为84.7亿股。为什么恒大这个一直在资本市场上被买来的盲目党,开始以股票作为融资抵押?

2016年,中国房地产市场热火朝天,房地产业也是一场大戏、大潮,而中国恒大无疑是国内房地产企业中最耀眼的明星,占据了各种新闻媒体的头条、多元化、借壳A股、分拆上市、迁往深圳,恒大的故事充斥着媒体,国内行业唯一能与之匹配的是万科的股权纠纷,但在这出商业宫戏中也有恒大的戏。最终,斥资100亿美元购买万科股票的恒大在几分钟内吸引了整个市场的关注。9月份,恒大的销售数据暴增,万科成为世界上第一家房地产公司,这使得恒大赢得了足够的关注。更不用说,恒大概念股在A股市场引发了一场疯狂的投机、房地产股、风水、风潮等一段时间的聚光灯。

6月26日,在恒大集团成立20周年庆祝活动中,恒大集团董事长许嘉欣提出,2020年总资产应超过3万亿美元,房地产年销售额应超过6000亿美元。在今年上半年的财报会议上,恒大的财务报告显示,该集团的总资产达到999.92亿元,仅比万亿美元的资产少了一步,徐家银提出的3万亿美元的小目标似乎又走了一步。

回想2000年,恒大刚刚成立,不到20人的公司在广州开发了金碧花园项目,当年勉强挤进广州前10强,当年广东GDP略高于1万亿,现在是恒大的总资产规模,恒大的扩张速度,创下了国内住宅企业的新纪录。

记录仍在刷新。10月10日,恒大在16年内卖出了2805亿美元,超过万科的2629亿美元,一举跻身中国最大的房地产公司之首。值得一提的是,恒大的累计股本销售额已经达到2668.1亿美元,排在2016年9月30日全国第一位。业内人士认为,股权销售是销售业绩最真实的反映,更客观地展示了住宅企业的真实实力。

尽管恒大在数项指标中已超过万科(Vanke),但在数字繁荣的背后,隐藏着一系列担忧,其中最突出的是不断飙升的利率负债和异常高的净债务比率。

8179亿美元的债务在住房企业可持续债券中位居首位,高达1000亿美元。

据恒大16年新闻报道,恒大集团上半年营业收入875亿元,比去年同期增长12.6%;核心业务利润78.1亿元,比去年同期下降23%;上市公司股东净利润仅为20.17亿元,比去年同期下降79%。集团总资产999.2亿元,负债总额8179亿元,净资产1820亿元(含1160亿元)。除去可持续债券的规模,恒大的实际净资产只有660亿元,低于2015年底的664亿元。

恒大的几个关键债务指标表明,恒大具有高负债和高杠杆率的特点。16年上半年的债务总额为8179亿,比15年末的6149亿增加了2030亿,增长了33%,利率债务为3813亿,比15年末的1853亿增加了196亿,增长了106%,可持续债务达到402亿,达到了历史最高水平。借款利息支出高达135亿元。恒大的净负债率在16年内达到92.97%,一旦将1,160亿可持续债券包括在债务中,其净资产负债率就飙升至431.91%,直接打破了该表。

通泽咨询研究部的数据显示,16年上半年,上市住宅企业债务总额排名前100位的企业债务总额达到8.406万亿元。恒大以8179亿元的总负债排在第一位,成为唯一负债8000亿元以上的房地产公司。在债务总额方面,恒大背后的三家住宅企业分别是万科、绿地和万达,负债总额分别为5743亿元、5453亿元和5047亿元。

恒大声称持有2120亿美元现金,足以偿还债务。16年中国报告显示,恒大亚博娱乐城网址——官方网站欢迎您总额3813亿元,平均利率8.46%,即实际年利率322亿元。在债务期限结构方面,恒大亚博娱乐城网址——官方网站欢迎您3813亿元,1年内到期亚博娱乐城网址——官方网站欢迎您1728亿元,占45.3%;1/2年期亚博娱乐城网址——官方网站欢迎您891亿元,占亚博娱乐城网址——官方网站欢迎您总额的68%;5年以上长期亚博娱乐城网址——官方网站欢迎您125亿元,占3.3%。此外,212亿现金中有937亿是限制性现金。

另一方面,万科被恒大收购,16年内总资产7123亿元,净资产1380亿元。万科持有货币基金718.7亿元,高于年内到期的短期亚博娱乐城网址——官方网站欢迎您和长期亚博娱乐城网址——官方网站欢迎您292.9亿元。在利息负债方面,上半年万科累计914.6亿元人民币,净负债率为14.18%,保持在行业内的低水平。财务支出方面,恒大上半年借款利息支出高达135亿元,而万科同期利息支出仅26.5亿元,从上述财务指标来看,万科的财务状况较为稳健。

用高负债率粉饰秘密武器-可持续债务

恒大的结果屡屡出现可持续债务,而这种可持续债务被纳入股权中作为一种净资产,那么什么是永久债务呢?简单地说,永久债务是指没有到期日的债券,发行人只需支付利息,没有偿还本金的义务。但对于公司来说,可持续债券需要比普通债券更高的利率,一旦计入债务,公司的实际债务比率就会飙升。

根据香港会计准则,可持续债券作为“永久资本工具”反映在香港股票的财务报表中,并包含在“权益”项目中。这样就有效地降低了企业的负债率,在白皮书中可以说是一种锋利的武器。

永久债务首次出现在恒大2013年的年度报告中,当时250亿元人民币的“可持续债务”已经是恒大行业中规模最大的。恒大的可持续债务创造了一个神话,即它在两三个月内为将债务比率降低了近40%做出了巨大贡献。在品尝了甜味之后,恒大继续大规模地进行表外融资.到2014年底,其“永久债务”余额达到528亿元,2015年达到757亿元。

恒大在上半年发行了402亿种新的可持续债券,使可持续债券的规模达到1,160亿元,创历史新高,据恒大16年的“中国新闻”报道。市场调研公司克里(Kerry)的数据显示,截至2016年年底,16家国内房地产公司的可持续债务总额为1726.82亿元,较上年同期增长109%。恒大在2016年年中的可持续债务为1,160亿元,占67%,比去年同期增长了124.5%。第二大国家花园的永久债务为166亿元,比去年同期增长了517.01%。

作为一种新的融资工具,可持续债务被一些住房企业所采用。虽然它属于财务报表中的权益工具,但其本质是明确的股票实物债务,合同往往设定了大量的收入担保条款,从而进一步提高了上市住房企业的实际债务水平,增加了财务负担。

“可持续债务”的可怕之处在于,未来需要支付的利率越高,这些债券的利率就可能在延迟偿还时大幅上升,这将给借款企业带来沉重的财政压力。

一家国内投资银行的研究主管表示:“恒大可持续债务的本质是房地产信托的变体,以项目股本为抵押品,银行作为渠道、资金、资产管理和经纪人参与向投资者包装和销售高收益财富管理产品。”

在计算永久债务为股本的公式中,恒大的净债务比率为92.97%,一旦将1,160亿可持续债务计算成债务,其净资产负债率将飙升至431.91%。

可持续债务虽然巧妙地降低了企业的负债率,但也占用了大量的利润。恒大可持续债券持有人的收入来自恒大的净利润。恒大16年的“中国新闻”显示,上半年核心业务利润78.1亿元,比去年同期下降23%,而上市公司股东净利润仅为20.17亿元,比去年同期下降79%,其中42.2亿用于可持续债务持有人,占净利润的53.8%。

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