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十年楼市遭罕见一幕 仅少数城市逃过一劫

2019-09-05 21:00:13

到目前为止,中国政府对房地产市场的救助已经持续了整整一年。从去年3月开始,还拥抱琵琶半羞面的地方政府行为,逐渐升级为一种全面、中央直接的行为。那么,中国房地产市场在2015年或更长时间内将如何演变?

中国10年来的房地产熊市已经开始,大多数城市的房价将失去实际通胀(广义货币M2增长减去GDP增长)。

但必须指出的是,在熊市中有牛市,甚至是非常强大的板块。北方的房地产市场是熊市的牛市,潜力也很大。在这十年中,一个城市住房市场的前景,是人口的增加,资本的增长。

10年熊市开始的原因如下:

首先,中国的城市化遇到了最大的瓶颈,那就是如何提高农民工的收入。

在2014年初,根据当时发布的官方数据,一些人计算了一个账户:

2013年底,中国大陆总人口13.6亿,城镇常住人口7.31亿,城市化率53.7%。数据还显示,2013年中国“离散人口”达到2.89亿,其中2.45亿是流动人口。根据我国国情,75%左右是城市化率的上限。从表面上看,我们还有21.3%的空间,按照目前的增长速度,我们可以享受这个20年的增长蛋糕。

恐怕情况并非如此。被中国家庭拆散的“公民”约有2.89亿人,其中大部分是在城市工作的农民。如果有很多外来务工人员,他们会发现他们结婚是为了一起工作,或者他们是和城市结婚的,他们也有单身汉。无论如何,近一半的家庭成员仍留在农村。

如果外来务工人员挣到足够的钱来获得城市户口,他们肯定会把他们的妻儿,甚至他们的父母与城市生活联系起来,成为像白领工人一样的公民。这样,他们还能为这个城市带来大约2.89亿人。(7.31±2.89)/13.6≈75%。换句话说,只要经济条件和户籍管理制度允许,中国的城市化率就可以立即达到70%以上,即接近城市化的极限。

因此,如果国家不能真正提高普通民众的收入,让他们的收入超过CPI、房价、健康教育和其他服务的价格,那么城市化蛋糕就不太可能继续增长。事实上,现在只有老弱病残,妇女和儿童,年轻的劳动力基本上都是外出务农。在过去的几年里,政府经常利用泡沫来解决问题,以保持增长。因此,农民工离在城市买房越来越远。

第二,近十年来,中国所有城市都在疯狂扩张,到处规划了大量的新区和开发区,再加上人民的热火朝天建设,房屋确实有了很大的盈余。

2013年,国家发改委城镇改革中心研究小组对12个省、156个地级市和161个县级城市进行了调查。结果表明,90%以上的地级城市正在规划和建设新的城市新区。此外,计划在12个省会建设55个新的城市,在一个省会城市建设13个新的城市。研究表明,我国新城区规划人口已达到34亿人。

34亿人,只是未来几年可以容纳的新增人口。据国家统计局统计,到2013年底,中国城市人口为7.3亿,新城区规划人口为34亿,即40亿。换句话说,如果中国各地的新城市都能按照计划完成,那么世界上所有的城市人口都可以被安置起来!

但重要的是要提醒你,这些统计数字不包括小型房地产、集资房屋、军事房屋等等。在许多地方,小产权房、集资房的存量,甚至比商品房还要多.

第三,广义上M2快速增长的时代已经结束。

有人把过去十年的发展模式概括为“印钱保增长”。也就是说,国家通过过度发行货币,给购房者带来了财富增长效应,给非购房者带来了恐慌,从而推动了房地产和城市化的快速发展,带动了钢铁、水泥、汽车、家电等一系列相关产业的增长,创造了近几年的“中国奇迹”。

这种模式必须结束,因为房子是多余的,根本不能被消化,敲打鼓和花的游戏注定要结束。其次,中国企业的债务比率已经是世界上最高的,对金融安全构成了威胁。人民币内部贬值也达到了外部升值的极限,不能再这样下去了。因此,回归产业,激活大众创业精神,大规模创新,已成为一种新的战略。

在当前的背景和新的战略下,货币政策必须恢复正常。如果M2增长继续显着超过GDP增长,几年后人民币将不得不大幅贬值,届时货币过度发展所实现的资产泡沫将彻底破裂。我们看到,自2009年以来,M2的增长逐渐放缓,从27.7%的年增长率下降到目前的12.5%。这其实是中国资金短缺的根本原因。只要M2增长得到控制,资产泡沫的程度就会得到控制,房地产市场就不可能逆转。

第四,新一轮工业革命(工业革命4.0)正在重塑经济的各个方面

人类的增长正朝着一个更低碳的方向发展,许多资源被共享,城市正在被分散,这将对房地产产生巨大的影响。

如果我们的工作方式、教育、医疗、交通、购物和消费方式发生了变革,城市是否会有明显的中心?学位室有什么意义吗?在传统商业高峰地区的高价格商店是否有价值?中心区高端甲级、超甲级写字楼还能出租这么多钱吗?

老实说,如果前三点是有用的,你就可以预测未来。当第四点介入时,很多事情都发生了变化,房地产市场的不确定性将更大、更不可预测。

但我相信,有一件事是永远不会改变的:在人口增长的地区,房价从长远来看是上涨的。

此外,由于国家在政策上支持房地产市场,加上M2年增长率超过GDP 5个百分点,即使房地产在未来10年出现熊市,“有用房屋”(可出租、出售或自用)的人民币估值仍将缓慢上升,但多数城市无法克服实际通胀。

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